Bolånet är det mest fördelaktiga lån en privatperson kan teckna. Det har att göra med att långivaren, det vill säga banken eller bolåneinstitutet, har säkerhet i själva bostaden, oavsett det gäller en villa, en bostadsrätt eller ett fritidshus, och har möjlighet att sätta ut bostaden till tvångsförsäljning i det fall låntagaren inte uppfyller sina skyldigheter. Eftersom långivaren har en sådan omfattande säkerhet kan räntan sättas betydligt lägre än vad som gäller för exempelvis ett privatlån.

Bolånets natur gör det dock automatiskt lite mer komplicerat än just ett privatlån. Det finns en del formkrav som måste uppfyllas (i samband med själva köpet av bostaden) och dessutom finns en del rutiner att tänka på när det gäller hur lånet ska läggas upp. De nyligen beslutade riktlinjerna om bolånetak och krav på amortering är ytterligare en aspekt som komplicerar.

Bolånetaket

BolånSedan 2010 gäller nya regler om hur stor del av bostadens värde som får utgöra säkerhet för ett bolån. Numera finns ett så kallat ”bolånetak” som innebär att nya bolån inte ska vara på en total lånesumma som överstiger 85% av bostadens värde. Eftersom det handlar om nya bolån räknas bolånetaket normalt på köpeskillingen för bostaden. Om man köper en bostad för 2 miljoner kan bolånet alltså endast uppgå till 1,7 miljoner.

Reglerna kring bolånetaket är egentligen riktlinjer, men alla banker och bolåneinstitut följer dem. Dessutom är det ett antal aktörer som på eget bevåg har skärpt kravet och numera endast erbjuder belåning på upp till 75%.

Komplettera med privatlån

Mellanskillnaden mellan bolånetaket och köpeskillingen ska erläggas med kontanta medel. Om bolånetaket är 85% ska 15% erläggas kontant som kontantinsats. Om bolånetaket är 75% ska även mellanskillnaden mellan 75% och 85% erläggas kontant. Det går att låna till båda dessa kostnader, men inte hos en och samma bank. Den bank som erbjuder bolånet kan erbjuda ett privatlån för att täcka upp till 85% av köpeskillingen, men ett privatlån på den resterande delen måste tecknas separat hos en annan långivare.

Lånelöfte

Grunden till ett framtida bolån läggs normalt långt före själva bostadsköpet. För bolån finns nämligen en möjlighet att få ett lånelöfte, det vill säga ett slags förhandsbesked. Lånelöftet utgör en sorts garanti för att man vid köpet ska kunna få lån upp till ett visst belopp. Lånelöftet utgår från en kontroll av den nuvarande ekonomin (utifrån en kreditupplysning) och tar även hänsyn till bland annat kontantinsatsen. När bostadsköpet ska genomföras omvandlas lånelöftet till ett låneerbjudande.

Bundet eller rörligt

Ett bolån kan antingen vara bundet eller rörligt. Sistnämnda är dock lite missvisande eftersom det förnyas var tredje månad. De bundna lånen kan normalt läggas upp på 1, 2, 3, 5 och 10 år och löper då med en fast ränta årligen. Det är en ständig fråga om vad som är bäst – rörligt, bundet eller en kombination – och det finns egentligen inget klart svar. Ser man till historien har rörlig ränta varit marginellt mer förmånligt, men samtidigt finns med bundna bolån en trygghet i att veta exakt vad man kommer att betala under ett antal månader framöver. Det ska dock sägas att rörligt är klart bättre än bundet i det fall man har för avsikt att göra större amorteringar löpande. På ett rörligt bolån kan man göra extra amorteringar var tredje månad medan man på ett bundet bolån bör undvika att göra extra amorteringar under bindningstiden. Varje extra amortering ger nämligen upphov till ett krav från långivaren om att erhålla så kallad ränteskillnadsersättning.